第一篇番禺区小独栋写字楼分析报告出炉后，一石激起千层浪，热点项目招商金山谷（意库）再次售出3栋小独栋写字楼，为大客户整购。本篇小研君将继续为大家起底*埔区小独栋写字楼。一、今年再添3条过江隧道，“*金三角区”便利性提升珠江新城、琶洲、第二CBD（金融城+鱼珠）是广州重点发展的“*金三角区”。但由于受到珠江的阻隔，除APM线可以从珠江新城前往赤岗地区外，各板块之间主要依靠现有的跨江桥梁连通。为进一步加强各板块的互联互通，早前*府规划了车陂路-新滘东路、琶洲-鱼珠2条过江隧道。今年珠江两岸再添3条过江隧道，沙鱼洲隧道、冼村路-广场东路、临江大道-阅江路隧道项目分别于4月、5月相继启动招标。至此，“*金三角区”珠江两岸共规划了5条过江隧道，另外还规划有18号线、11号线、广佛环线、26号线、28号线5条地铁新线途经。待这些交通基建完工后，各板块之间的通达时间可缩短至5分钟内，将极大地提高“*金三角区”的交通便利性。二、城区三大核心发展板块回顾：琶洲、金融城交出首张成绩单，鱼珠板块发展初见成效“*金三角区”交通基建扎堆上马，琶洲、金融城、鱼珠三大核心发展板块的建设同样如火如荼。琶洲定位为“数字+会展+总部”融合创新的产业新高地、智慧高效的综合交通网络、具有全国领先水平的创新服务设施、节能低碳的绿色能源先导区、宜居宜业宜游的优质环境示范区。板块主要发展数字创新产业、会展产业、总部经济产业。预计至年，将引进不低于50家广州市认定的总部落户，吸引就业人口约80万人。板块西区发展迅速，目前已开发建成腾讯、阿里、唯品会等30个总部大楼，整体建筑已接近饱和。现琶洲板块正向东区和南区开发，赤沙村、北山村、红卫村等旧改已在推进。金融城定位为“中国华尔街”，国内领先的金融集聚区，岭南特色的中央活力区。其起步区自年启动开发建设，不过受到岑村机场限高及配套空缺的制约，中途招商困难。年，板块招商定位从金融行业转向“金融机构+配套金融中介服务机构及其衍生行业”。目前，板块已吸引到“一行三局”（人民银行、银监局、证监局、保监局）在内的金融监管机构，太平洋保险、新华人寿、平安保险、招商银行、银河证券、南粤银行、万联证券、中国人寿、广发银行和广州银行在内的60多家等金融机构的进驻。至此，金融城起步区地块基本完成招商，而东区、北区规划已公示，将分别打造为科技创新集聚区、综合办公配套区。而西区范围内包含员村，拆迁有一定的困难，正处于规划层面。年6月，广州市首次提出“第二CBD”概念，范围包含*埔临港经济区、金融城、琶洲、国际创新城、广州经济技术开发区西区、长洲岛等6个重点发展功能区。其中，*埔临港经济区作为“新时代的全球创新港城、粤港澳大湾区的现代服务创新区、世界级城市群的新贸易创新中心、传承海丝文化的绿色人文城区”，开始活跃在公众视野。鱼珠属*埔临港经济区航运服务商务区组团，已引进保利集团，联合广物集团开发广物鱼珠产城综合体，广州高新区投资集团下属公司*埔乙丰公司等四家国企合作参与鱼珠地块旧改项目。近两年，板块已吸引了广州日报、南方智媒、鱼珠湾创新中心、中俄金融中心、安然纳米、游戏等多家知名企业机构进驻。整体来说，琶洲、金融城核心区发展逐渐成型，首张招商引资成绩单亮眼。而鱼珠板块整体开发建设才刚刚起步，后续可开发的旧改用地规模大，发展空间较大。三、鱼珠旧改项目成广州写字楼吸金王虽鱼珠板块开发尚未成型，但年后鱼珠板块已接棒金融城，成为广州市区大宗交易最活跃的板块。板块旧改项目保利鱼珠港今年一季度相继售出两栋小独栋写字楼，按市场价估算销售金额接超12亿元。近两年即收获7宗写字楼大单交易，独揽52.5亿的销售金额，成为广州写字楼市场名副其实的吸金王。该项目如何击败同质板块竞品，让各位“金主爸爸”抢闸进驻，成为吸金王？鱼珠扼守了广州东部发展的高地从地理位置来看，鱼珠板块位于广州“一江两岸三片区”北岸的东部片区，拥有10公里珠江*金岸线和千年“古港”“良港”的*埔港，也是珠江两岸经济带与穗深港-穗珠澳科技创新走廊的交接点，扼守广州东部发展的高地。穗深港-穗珠澳科技创新走廊是粤港澳大湾区的“硅谷”，*埔区知识城、科学城是科技创新走廊广州段的两大核心创新平台。未来鱼珠可借助广州人工智能与数字经济试验区的优势，与这两大核心创新平台构成*埔区核心产业轴，打造为广州国际科技创新枢纽的主引擎。万㎡巨无霸，保利鱼珠港担当*埔临港经济区门户保利鱼珠港位于第二CBD*埔区起点，处于地铁5号线与13号线交汇处，属于*埔临港经济区门户，建筑规模达万㎡，相当于1/5个珠江新城的商业体量。项目交通路网发达，半小时可畅达全城。除现有交通线外，未来还将规划建设地铁25号线、28号线、29号线。另外根据《广州市交通发展战略规划》，地铁5号线的平行线（临江大道线）也将落实，主要串联荔湾、海珠、天河、*埔四区，分担地铁5号线东段客流压力。此外按规划，*埔还将增加2个高铁站（*埔站、知识城站）。据网上透露的消息，*埔高铁站大概率设在*埔区体育中心附近。若信息确切，鱼珠板块的交通路网将进一步提升，可实现1小时直达大湾区各城。享多项招商*策利好，企业购置办公最高补贴万元区域营商环境的优化、招商*策的补贴也是众多企业选择进驻保利鱼珠港的重要因素。（1）*埔区营商环境跑出加速度年*埔区获批广东省首个营商环境改革创新实验区，先后出台“营商环境10条”、《广州市*埔区广州开发区广州高新区进一步深化营商环境改革创新若干措施》两大文件优化营商环境。*埔区开启“全天候、零见面、一键办”的企业开办服务新模式，全区1/4申请办理事项可实现“即来即办、即来即批”，跑出便民利民新速度。其中，高新区科学城园区更是连续两年（-）凭借“双创”成效获得国务院点赞。（2）大派利好，*埔区释放招商*策利好最多近年*埔区亦相继出台了一揽子的招商引资*策，*策数量达15条，是广州“*金三角区”释放招商*策利好最多的区域。为加快*埔区IAB产业发展，*埔区*府对购置办公用房且自用的企业，按购买房价的10%一次性给予补贴，最高补贴万元。*府大派利好，故而越来越多的高新企业选择进驻落户*埔区。公开数据显示，今年一季度*埔区签约、动工、投产项目达87个，总投资亿元，仅次于番禺区的95个、亿元，招商引资效果显著。目前，全区新一代信息技术产业产值占全市80%，人工智能产业产值占全市50%，生物医药产业产值占全市60%，可谓是广州IAB“王者”。广州罕有的南向望江在售写字楼据广州中原研究发展部监控，金融城板块首期散售的写字楼项目保利金融大都汇、金融城绿地中心、汇金中心已基本售罄。、、年拍出的土地已悉数开工，竣工期集中在-年。由于金融城项目均定位为企业总部，需自持约5-7成，散售比例不高。琶洲西区项目同样以企业总部为主，一般要求由企业自持7成左右。目前已有13个项目已建至地面，8个项目15栋建筑封顶，预计今年新落成的复星（南、北地块）、国美、阿里巴巴、唯品会、环球、赫基集团项目会以招商为主，为市场带来约60万㎡的可出租面积。鱼珠板块只有保利鱼珠港、港航中心两个项目写字楼在售。其中，保利鱼珠港南部紧邻珠江，是目前广州罕有的南向望江在售写字楼项目。最后两席，抢占一线珠江独栋总部保利鱼珠港涵盖写字楼、商业街区、星级酒店等诸多业态。其中，办公产品包含超甲写字楼、甲级总部、创意办公、临江小独栋，是目前广州在售的办公产品线最丰富的项目，可满足企业发展不同阶段的办公需求。项目办公产品灵活，又坐享一线江景资源及*府招商补贴利好，因此吸引了越来越多的企业抢闸进驻，成为市场吸金王。目前，项目一期北区剩下S4栋3-7层、A2栋、S1栋少量甲级写字楼可售，总货量约1.2万㎡。南区规划有4栋临江小独栋写字楼，今年一季度售出两栋，现只剩最后两栋在售。保利鱼珠港G1、G5小独栋写字楼设有双大堂，可享一线临江资源，独门独户，今年11月即可交楼，建筑面积分别为0.8万㎡、1.2万㎡，按市场价预估约4.5亿元、6.5亿元。对于广州小独栋写字楼而言，总价门槛处于中等偏高的水平。不过，目前同板块在售的甲级写字楼售价已超3.5万元/㎡，逼近去年合景泰富拍下的*埔大道东号商住地楼面地价（元/㎡）。相邻板块金融城的甲级写字楼价格达4.5万元/㎡，较年起步期增长约8成。目前，鱼珠板块接棒金融城，成为珠江东岸仅有一线南向江景写字楼在售的板块。可以预见的是，待鱼珠板块旧改全面推进后，板块价值将进一步提升。
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