根据观点指数的数据可知，年大部分房企购物中心的年租金在1亿元以下，其次是2-5亿元。当然其中也不乏表现突出者，如深圳华润万象城年租金收入10.17亿元，而中部早负盛名的上海港汇恒隆广场达到8.03亿元，北边的西单大悦城为6.84亿元，都位于5亿元以上。
当然这三家企业不止这三个项目成绩喜人，在刚出来的半年报中，他们整体项目表现也很亮眼，比如恒隆上半年内地8个商场的总收入为14.79亿人民币，大悦城的各大商场平均出租率在95%左右。
为什么这些房企购物中心的表现如此亮眼，一方面受项目体量和所处城市区位的影响，此外项目运营者的操盘能力也功不可没。
那有人会想，挖他们几个老总来就好了，其实并不是那么简单。就如恒隆陈启宗所说，从恒隆出去的人，成功的人很少，因为恒隆的成功是十件八件事情加起来成就的。
因此购物中心要想获得高租金高出租率，除了人才，还有很多需要注意，下面明源君将结合恒隆、大悦城、华润的运营经验分析做吸金商场的秘诀。
拿地：选址必须看地段
项目体量10-18万㎡最合适
虽然商业地产开发成功的基因有很多，包括土地、设计、建造和管理等，但是恒隆陈启宗认为，若没有好的土地，后期再好的设计、建造和管理都白搭。而一块土地好不好主要看位置、地块大小。
一、选址必须看地段，资金实力强考虑成熟商圈，次之可选择城市潜力地块
要说对于购物中心的地块要求，恒隆最为严苛，陈启宗无论在哪种场合，总是说“只选好的，只选对的”。为了一块好地，甚至等上数十年。其拿地的核心思想就是拿城市中心的*金地段，更多考虑高度成熟的商圈。
从上图我们看到，恒隆选的地块不是商圈的*金地段、地铁及其沿线，就是旅游名胜附近，这些地区有着足够成熟的客流量，恒隆需要做得就是在这些地区建立自己的竞争护城河，而现在看来，恒隆的确做到了。
不过也有的商业项目押宝在有潜力的地区，这些地区拿地价不是那么高，看得是未来的潜力发展，对于资金实力不那么强的企业来说，是一个不错的选择。毕竟高度成熟的区域地价高，你想拿囊中羞涩，其次*府也不太相信你能把这块做得更旺，能带来更多税收。
二、项目体量在10-18万㎡最容易挣钱
有人可能认为购物中心大而全更利于规划业态，吸引客流，其实并不是如此。在RET睿意德的一个调查中发现较大和较小体量的项目租金坪效整体偏低，10-18万平方的项目租金坪效相对较高。
而明源君整理了恒隆、大悦城、万象城年部分租金收入高的项目来看，也是差不多的情况。因为项目体量过小，不利于规划业态，而太大，虽然业态丰富，但是商场规划设计、招商、运营管理上难度更大，很难做到高出租，很大可能出现商场人流冷热不均。而体量大小适中好操作，整体的购物氛围更好联动起来。
空间打造，要的不止高逼格
更得主题鲜明有特色，做出差异化
电商平台的崛起，一度让线下门店陷入窘境，但是新零售的崛起，标志着线下门店不仅仅是销售终端，更是商户与消费者之间连接的纽带和展示窗口，门店的价值日益凸显，那么如何利用好这一契机了，特色空间和主题街区的打造成为了一种尝试。
而大悦城算是国内购物中心主题街区的开拓者，它会根据每座城市、每个项目的不同风格打造不同的主题，一街一面。这种主题街区不仅让大悦城独树一帜，更带来真金白银的租金收益，比如上海静安大悦城区域月均租金收益在主题街区改造后提升近%。
那么如何确定主题，在哪里打造，如何引进品牌，都是疑问。具体来看，他们有这些秘诀。
一、把握当地文化特色是一种主题选择
街区的主题其实并不是越新奇越陌生越吸睛，因为太陌生引起不了共鸣和兴趣，相反你把熟悉的东西用不一样的方式呈现，带来的惊喜更大，因为这个东西他了解，你玩出差异最得人心。
比如天津大悦城在其骑鹅公社里，以“天津四大神兽”为主题，融合奇幻、超现实等风格，做了一个神兽寺街区，里面供奉着四大神兽---鬊鸟、走鸡、幺蛾子、拿拿龙。其次还引入11家实体店和15家超现实虚拟店铺，将这种传统文化和现代科技结合在一起，呈现出一种新的街区形式，引得很多人前去祈福、打卡。
四大神兽图片来源：天津大悦城官方